CONDITION DE VALIDITÉ DE L’APPEL / SORT DU BAIL EN CAS DE CHANGEMENT DU BAILLEUR
(IDEF- OHADA-22-111)

TOGO, CA de Lomé, Arrêt du 21 février 2018, N° 04/2018
Banque Sahélo-Saharienne pour l’investissement et le Commerce au Togo (BSIC TOGO) et Sieur FOLLY Antoinin, Héritiers de feu Hlombianou KPADO : co-appelants C/ Coopérative d’Epargne et de Crédit AVE (COOPEC AVE)

L’appréciation de la validité de l’appel dépend des délais d’interjection, de citation à comparaitre et du dépôt des conclusions.

Le bail en cours survit au changement de bailleur.

Application des articles suivants
Article 110 AUDCG
Article 148 nouveau du Code de Procédure Civile du Togo (CPCT)

1. Est caduque et l’instance périmée à l’égard de l’intimé, la citation de l’appelant qui, ayant interjeté appel, ne dépose ses conclusions que plus de trois (3) ans après.

2. La réalisation du nantissement judiciaire du fonds de commerce emporte nantissement du bail commercial accessoire de ce fonds au profit de l’acquéreur. Ainsi, expose sa décision à la censure de la Cour d’appel, le juge qui décide qu’un tel nantissement ne porte que sur des marchandises en stock.

Abstract :Diambou Boubacar, Enseignant chercheur (Mali)

BAIL PROFESSIONNEL : REJET DE LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES AMÉNAGEMENTS FAITS PAR LE PRENEUR
(IDEF-OHADA 22-156)

Togo, Cour d’appel de Lomé,  Arrêt N°12/18 du 18 avril 2018
Dame KOBLI Afi Confort C/ AMEKPO Koffi

BAIL PROFESSIONNEL – rejet de la demande de remboursement des aménagements faits par le preneur – conditions de paiement des dommages-intérêts suite à la démolition des constructions

Article 131 AUDCG (non application)
L’expulsion du preneur ne peut être subordonnée au remboursement préalable par le bailleur des frais d’aménagement et de construction lorsque le preneur a déjà démonté lesdites constructions et quitté les locaux loués de son propre chef. Le juge affirme implicitement que l’article 131 de l’AUDCG n’est pas applicable en l’espèce. De ce fait, doit être rejetée la demande de remboursement des frais de constructions et aménagements faits par le preneur.

Par ailleurs, la résiliation du bail professionnel entraine le paiement des loyers échus.

Quant aux dommages-intérêts pour le préjudice allégué du fait de la démolition des constructions faites sur le terrain objet du bail, ils ne peuvent être accordés qu’en raison d’un préjudice réellement subi.

Abstract : Pétronille BOUDJEKA, Juriste d’entreprise (Cameroun)

DÉSIGNATION D’UN EXPERT EN ÉVALUATION DU LOYER DU BAIL RENOUVELÉ
(IDEF-OHADA-22-148)

TOGO, CA de Lomé, Arrêt ADD N° 030/18,  18 juillet 2018
Sieur Franck MADACI C/ Sieur AGOH Kodjo Pierre

LA SITUATION DU RENOUVELLEMENT DU BAIL : le sursis à statuer jusqu’à l’expertise immobilière

Application de l’article suivant
Article 117 AUDCG

A défaut d’écritures des parties se prononçant sur leur vision des éléments visés à l’article 117 AUDCG à prendre en compte pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, la Cour a désigné un expert pour proposer une évaluation du loyer.

Abstract : Taher ABDOU, Doctorant (Niger)

DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL PROFESSIONNEL
(IDEF- OHADA-21- 053)

COUR D’APPEL DE LOME, Arrêt du 06 AOUT 2020, N°69/20
Madame DOVI AYIVON Akouvi C/ La SARL GALERIE CONFORTIUM

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL : droit au renouvellement du bail

Application des articles suivants
Article 91AUDCG (ancien)
Article 92 AUDCG (ancien)
Article 104 AUDCG
Article 16 AUDCG
Article 17 AUDCG
Article 104 AUDCG
Article 124 de l’AUDCG
Article 29 du Code de Procédure Civile
Article 128 alinéa 1er du Code de procédure civile

1 Le délai de prescription de l’action commerciale prévue par les articles 16 et 17 de l’acte uniforme portant organisation du droit commercial général, ne s’applique qu’aux obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants et non commerçants. Il en résulte donc que l’action tendant à l’expulsion d’un preneur, qui s’est maintenu dans les lieux du bail sans l’accomplissement des formalités du renouvellement du contrat de bail, ne relève plus de la prescription quinquennale de l’action née d’une obligation contractuelle.

2- L’article 104 de l’AUDCG dispose que le bail doit être conclu soit pour une durée déterminée ou indéterminée. Ainsi en l’absence de formalité de renouvellement du bail dans les formes requises, il n’appartient pas au juge de conclure à la reconduction tacite du contrat, mécanisme qui n’est d’ailleurs pas compatible avec le contrat de bail à usage professionnel ou de rechercher la nature des relations des parties qui poursuivent leur relation à l’expiration d’un contrat à durée déterminée les ayant lié.

3- il résulte des dispositions de l’article 124 AUDCG que le preneur qui dispose d’un droit au renouvellement du bail est tenu de le demander par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail, faute de quoi, il sera déchu du droit au renouvellement du bail. Le preneur qui s’était dès lors maintenu dans les lieux du bail sans avoir entrepris les formalités nécessaires au renouvellement est déchu de son droit au renouvellement.

Abstract : Ingrid DJANKALE, Cabinet Sire Ohada

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL : Absence de demande de renouvellement dans le délai légal requis.

TOGO, COUR D’APPEL DE LOMÉ, ARRÊT COMMERCIAL N°69/20 DU 06 AOUT 2020
MADAME DOVI AYIVON AKOUVI C/ LA SARL GALERIE CONFORTIUM

Le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement dans le délai légal requis, alors qu’il a conclu un bail à durée déterminée est déchu du droit au renouvellement du bail. C’est donc à bon droit que le juge ordonne l’expulsion pure et simple tant de corps que de biens ainsi que celle de tous occupants (CA Lomé, N°69/CH-COM/2020, 06-8-2020 : Madame DOVI AYIVON Akouvi C/ La SARL GALERIE CONFORTIUM).

Abstract : Arnaud SILVEY, Cabinet SIRE OHADA

RENONCIATION DE DÉLAI DE PRESCRIPTION/ ABUS DE DROIT À AGIR
(IDEF-OHADA-22-065)

TOGO, CA DE LOME, CHAMBRE COMMERCIALE, N°043/19, ARRÊT du 08/05/2019
Sieur ATUL Srivastava contre a société AMEXFIELD TOGO STEEL (ATS), S.A.

DELAI DE PRESCRIPTION : Renonciation pour acception de créance hors délai
ABUS DE DROIT A AGIR : Condamnation pour mauvaise foi

Application des articles suivants
Article 28 AUDCG
Article 301 AUDCG

Renonciation à la prescription biennale en matière commerciale
Sur le fondement de l’article 28 AUDCG, la reconnaissance de la créance postérieurement à la prescription acquise entraine renonciation tacite. Le silence gardé par l’appelant au sujet d’une créance non contestée ni en son principe ni en quantum et dont l’appelant a de surcroit réclamé les preuves, vaut acceptation de la créance et renonciation à la prescription. Le premier juge a ainsi fait une exacte application des textes.

Condamnation à des dommages intérêts
C’est à bon droit que le premier juge a condamné l’appelant à des dommages-intérêts pour abus de droit à agir pour agissements vexatoires et dilatoires. En effet, en réclamant lui-même les preuves de la créance due par lui et en gardant silence à la réception des pièces justificatives, c’est par mauvaise foi que l’appelant a assigné le créancier quelques mois plus tard pour prescription. Dès lors, il y a lieu de condamner l’appelant à réparer le préjudice subi par l’intimé.

Abstract : Belinda MILANDOU, Mandataire judiciaire près la Cour d’appel de Brazzaville (Congo)