Aux Etats-Unis, les commissions des agences immobilières ont fait l’objet, ces dernières années, de nombreux litiges pour des pratiques concertées qui en augmenteraient artificiellement le montant.

En février dernier, le ministère de la Justice américaine a demandé à un juge fédéral de l’Etat de Boston de rejeter un accord conclu entre des vendeurs de biens immobiliers et une société gérant une base de données contenant des milliers de maisons à vendre en Nouvelle Angleterre. Le ministre de la justice considère que cet accord, qui comprend le versement de 3 millions de dollars ainsi que des changements mineurs des pratiques des agences immobilières, ne permettra pas de limiter les commissions de ces dernières.

Plus spectaculairement, en octobre dernier, un jury de l’Etat du Missouri, après une délibération de moins de trois heures, a condamné l’association national des agents immobiliers américaine (National Association of Realtors (NRA)) ainsi que diverses agences immobilières à verser près de 1,8 milliards de dollars dommages et intérêts. Elles ont été reconnues coupables d’entente afin d’augmenter artificiellement leurs commissions. En vertu de la loi anti-trust américaine, ce montant pourra être triplé par le juge, pouvant ainsi attendre plus de 5 milliards de dollars. Cette action regroupait plus de 260.000 vendeurs de biens immobiliers dans les Etats du Missouri, du Kansas et de l’Illinois. Les plaignants refusaient de payer les commissions des agents immobiliers des acheteurs. Aux Etats-Unis, la plupart des biens immobiliers à vendre sont répertoriés dans des bases de données locales ou régionales, connues sous le nom MLS. Près de 97%, des MLS sont détenues ou gérées par des associations d’agents immobiliers, dont la NRA. Les MLS dépendant de la NRA sont soumises à des règles strictes que doivent respectés les agents affiliés, sous peine de sanctions pécuniaires, de suspension, voire de résiliation de leur accès. Le code de bonne conduite de la NRA interdisait notamment aux agents de négocier leur commission avec le vendeur. Avant ce verdict, aux Etats-Unis, les vendeurs devaient payer la commission de leur agent immobilier ainsi que celle de leur acheteur. Avant le procès, il était courant que ces dernières correspondent à 5 ou 6% du prix de vente. Dorénavant, les vendeurs n’auront plus l’obligation de payer les commissions des agents des acheteurs et ces agents seront libres de fixer le montant de leur commission.

En mars dernier, afin d’empêcher un nouveau procès, la NRA a accepté de verser 418 millions de dollars de dommages-intérêts et de modifier certaines de ses règles. En particulier, il ne sera plus possible à l’agent du vendeur de fixer la commission de l’agent de l’acheteur.

Avant le procès dont le verdict a été rendu en octobre dernier, deux agences immobilières, Re/Max et Anywhere Real Estate ont préféré conclure un accord à l’amiable. Re/Max s’est engagée à verser 55 millions de dollars de dommages et intérêts et Anywhere Real Estate à verser 83,5 millions de dollars.

En janvier 2023, la Cour Suprême américaine avait refusé d’entendre l’appel de la NRA contre une décision de la Cour d'appel Fédérale de San Francisco (National Association of Realtors et al. v. The PLS.com LLC). Ce rejet a permis à la société PLS de continuer son action contre la NRA pour entente.

Corinne Boismain 

Avril 2024